Реформа долевого строительства в России: покупка квартиры в новостройке после 1 июля

14 Августа
69
Реформа долевого строительства в России: покупка квартиры в новостройке после 1 июля

Основы реформы были заложены еще в 2018 году, когда федеральным законодательством был намечен полный переход застройщиков от долевого строительства к полноценному проектному финансированию с 1 июля 2019.

Использование специальных счетов для безопасного проведения расчетов (эскроу) призвано обеспечить более надежное хранение денежных средств дольщиков. Теоретически, новый закон сделает невозможным обман со стороны недобросовестных компаний-застройщиков.

Как обстоят дела на самом деле? Поговорим о преимуществах и конкретных механизмах проектного финансирования, возможных проблемах для девелоперов и ожидаемом росте цен на квартиры в новостройках.

Как проектное финансирование изменит покупку квартир в новостройках?

Вступившие в силу поправки 214-ФЗ, если следовать логике и здравому смыслу, могут значительно увеличить стоимость проектов по всей России. Цель изменений была поставлена на самом верху, где принято волевое решение разобраться с проблемой обмана дольщиков. Даже несмотря на неизбежное снижение активности строительного сектора и связанное с дорогими кредитами подорожание квартир.

С одной стороны, каждый договор долевого участия (ДДУ) теперь строго контролируется солидными банковскими учреждениями, что действительно ведет к искоренению проблемы обманутых дольщиков.

С другой стороны, лето 2019 года отмечено штилем в области жилищного строительства. Компании стремятся достроить и сдать новостройки, которые финансируются по старой схеме. Доступ к ресурсам для эффективной работы «по-новому» имеются не у всех, поэтому настроения среди застройщиков пессимистичные.

Большинство экспертов прогнозируют, что рост цен на квартиры в новостройках составит как минимум на 20-30% (оценки разнятся), и первые признаки можно будет почувствовать уже в течение второй половины года.

Как работают эскроу-счета?

Суть реформы заключается в том, что отныне деньги на строительство объектов нельзя напрямую передавать компании-застройщику. Эти средства будут депонироваться на эскроу-счетах в наиболее надежных банках — у так называемых эскроу-агентов. Банк выбирает застройщик, а не дольщик.

Когда договор долевого участия был зарегистрирован, деньги поступают на счет и замораживаются, пока дольщик не получит право собственности на первую сданную квартиру. Преимуществом данной схемы для граждан является возможность истребовать сумму с эскроу-счета в полном объеме, если застройщик столкнется с трудностями и по каким-то причинам не выполнить взятые обязательства.

Этот уровень взаимоотношений означает минимизацию рисков, поскольку надежность компании-застройщика будет оцениваться не частным лицом, а серьезным кредитно-финансовым учреждением. Даже в случае банкротства компании, банк постарается завершить строительство, потому как содержать «долгострой» на балансе — это попросту невыгодно.

Теперь в принципе невозможны аферы, когда дольщик остается у разбитого корыта, без сбережений и заветной квартиры. Правда, добавляются новые потенциальные проблемы, о которых мы поговорим далее.

Как оформить ипотечный кредит с использованием эскроу-счета?

Оформление ипотеки с помощью эскроу повышает надежность сделки в интересах граждан.

Сразу после регистрации ДДУ, то есть когда сделка признана состоявшейся, первоначальный взнос зачисляется на эксроу-счет. Когда ипотечный кредит выдан и сумма полностью перечислена на эскроу, остается работать над погашением кредита и ждать, когда вам вручат долгожданные ключи от квартиры.

Радует полная свобода выбора для заемщика: вы вправе оформить ипотеку в любом понравившемся банке, а не только там, где девелоперская компания получила проектное финансирование. Иными словами, кредитор — это один банк, а эскроу-агент — совершенно другой. По усмотрению.

Важным преимуществом является другой пункт 214-ФЗ, согласно которому с дольщика не взимается комиссия ни за открытие, ни за ведение эскроу-счета. Единственное, за что придется платить — перевод между банками.

Более того, законодательство открывает возможности рефинансирования ипотечного кредита в других банках. Это имеет смысл с учетом долгих сроков строительства, в течение которых условия ипотеки могут измениться.

Возможные риски реформы долевого строительства

Помимо прогнозируемой экспертами просадки рынка жилищного строительства и роста стоимости квартир в новостройках, многие девелоперы ожидают существенного усложнения повседневной работы и даже закрытия.

Каковы риски проектного финансирования для застройщика?

Во-первых, далеко не все банки имеют разрешение на открытие эскроу-счетов, а даже среди имеющих данную привилегию значительный процент кредитно-финансовых учреждений пока не подготовили соответствующих отделов, достаточное количество специалистов. Не отработаны и некоторые процедуры.

Во-вторых, открытие кредитной линии для малоизвестной, а тем более для начинающей компании-застройщика в таких привилегированных учреждениях, как Сбербанк, может быть затруднительным. Далеко не все компании соответствуют жестким критериям, автоматически оказываясь за бортом.

В-третьих, может сложиться выгодная для банковского сектора и катастрофическая для застройщиков ситуация. Выбившие желанное разрешение банки легко и непринужденно получат едва ли не 25% от стоимости каждой новостройки. При этом мелкие строительные компании, стремясь выжить, вынуждены будут привлекать финансирование через поручительство и всевозможные теневые схемы.

Каковы потенциальные риски эскроу для дольщика?

Аналитики отмечают противоречивые моменты, которые несут потенциальные риски для дольщика:

· Государство гарантирует возмещение суммы по эскроу не более 10 миллионов рублей. Если банк теряет лицензию, дольщику могут компенсировать только эту сумму, чего не всегда достаточно.

· Дополнительные обязательства компании-застройщика не обеспечены. Договор на обслуживание счета эскроу не распространяется на обязательства по страхованию ответственности и др.

· Счет эскроу может использоваться для погашения задолженности перед кредиторами, если те выиграли суд против дольщика. Без этих средств вы можете остаться без полагающейся квартиры.

· Время депонирования денежных средств на эскроу-счете превышает срок по ДДУ минимум на полгода. Эти 6 месяцев позволяют застройщику затягивать сдачу обещанной недвижимости.

Как государство страхует эскроу-счета?

Накопление денежных средств дольщиков на эскроу-счетах полностью лишает девелоперов живого источника финансирования и ставит в зависимость от банка. Казалось бы, это оправданная цена гарантии безопасности для покупателей жилья, но где гарантии на случай банкротства самого банка?

Воспоминания о безвременно почившем Сбербанке СССР еще живы в сознании многих россиян.

Как страхуют эскроу-счета дольщиков и на что могут рассчитывать граждане при эскроу-обслуживании?

Первый и главный и обсуждаемый сегодня риск — это превышение порога в 10 миллионов рублей, который попадает под действие государственной гарантии. Жители столицы в курсе, что на данный момент средняя стоимость квартир в новостройках Москвы превышает 11 миллионов рублей, а средняя стоимость 3-комнатных апартаментов в столичных новостройках перевалила за отметку в 17 миллионов.

Поскольку государство гарантирует возмещение по эскроу в случае банкротства или отзыва лицензии у банка не более 10 миллионов, вероятность потерять сбережения для многих дольщиков сохраняется. Теперь все законно.

Если дольщик решил купить элитную квартиру в Крыму или среднестатистическую столичную квартиру в новостройке, а то и вложил деньги сразу в несколько объектов — остается уповать на надежность банка. Это при том, что выбор кредитно-финансового учреждения возлагается на девелопера.

В нынешних реалиях крупные дольщики рискуют остаться без денег, и при этом мало влияют на ситуацию.

Может ли банк гарантировать долговечность новостроек?

Управление многоквартирными домами — процесс гораздо более длительный, чем строительство.

Поскольку нормативные сроки эксплуатации современных домов обычно составляет 100, 125, а то и все 150 лет, качество, безопасность и долговечность новостроек являются жизненно важными вопросами для любого платежеспособного инвестора. Кто гарантирует все это?

Банковский сектор перенимает на себя функции и кредитора, и аудитора. Но проблема в том, что для кредитно-финансового учреждения очередной многоквартирный дом существует до той поры, пока застройщик не сдаст его в эксплуатацию. Вполне логично, ведь именно на этом этапе банк зарабатывает деньги.

Для жильцов и управляющих компаний настоящая проверка новостройки на прочность начинается после сдачи в эксплуатацию. Как это разрешится, остается додумывать.

Может ли застройщик достроить дом без эскроу-счетов?

По состоянию на конец июля 2019 года на территории России ведется строительство более чем 120 миллионов квадратных метров жилья, на которые было выдано свыше 8600 официальных разрешений. Этот впечатляющий рынок делят между собой около 4000 больших и малых компаний-застройщиков.

Согласно заявлениям Минстроя, практически половину объема, то есть 60 миллионов квадратных метров по более чем 3300 разрешений, застройщики могут достроить без эскроу-счетов, по старой схеме. Таким образом, ранее начатые проекты завершат без обязательного привлечения кредитных средств.

В министерстве отвечают, что за короткий период существования громких поправок, к схеме проектного финансирования успели подключиться более 370 компаний-застройщиков. Они получили более шести сотен разрешений на возведение около 9,5 миллионов квадратных метров жилья по новой схеме.

Ожидают ли Федеральный закон №214 изменения?

Вскоре после принятия последних радикальных изменений в 214-ФЗ появились заявления главы Минстроя России Владимира Якушева о том, что планируется снять некоторые жесткие требования к застройщикам в рамках проектного финансирования жилищного строительства.

В частности, предполагается убрать требование о присутствии застройщика на рынке 3 года, наличие минимум 10000 квадратных метров построенного жилья, а также остаток средств в размере 10% от оценочной стоимости проекта на расчетном счете компании.

Действительно, проектное финансирование предполагает передачу основных функций контроля надежности застройщика на кредитно-финансовые учреждения, поэтому жесткие государственные требования становятся попросту ненужными. Банк будет сам разбираться в ситуации.

Судя по комментариям представителей профильного комитета Государственной Думы, в дальнейшем реформа долевого строительства в России предполагает упрощение доступа компаний-застройщиков на рынок.

Имеется в виду не только упрощение требований, но и значительное облегчение — вплоть до отмены старой процедуры государственного контроля на строительстве жилых домов. Кто и как заменит ее — вопрос другой.

Эксперты рынка недвижимости и представители компаний-девелоперов положительно оценивают намерение властей, поскольку в настоящее время излишне строгие требования государства ограничивают проникновение на рынок молодых компаний и создают препятствия некоторым из действующих операторов рынка.

Разумеется, искусственное ограничение конкуренции формальными нормами не способствует ни удешевлению квадратных метров, ни дальнейшему повышению качества жилья в России. Но не все так просто.

Казалось бы, положительные намерения на фоне проектного финансирования могут разбиться о финансовые препятствия для молодых компаний. Например, процентные ставки банков, которые участвуют в программе.

Рынок недвижимости ждет чего-то большего, чем косметические правки законодательства.

Реформа долевого строительства далека от завершения.




Комментарии

Оценка:

Возврат к списку

  1. Главная
  2. Блог
  3. Земля и недвижимость в Крыму
  4. Реформа долевого строительства в России: покупка квартиры в новостройке после 1 июля